北京二手房调查：挂牌量逼近15万套 买卖双方博弈加剧
21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道
要卖的北京房子降价60万还卖不出去 ，眼瞅着要买的手房房子临近违约期，张望恨不得吃上一大把后悔药 。调查
几个月前 ，挂牌他把位于北京东四环外的量逼一套一居室挂牌 ，心理价位却从400万一降再降 ，近万剧曾一度觉得380万的套买报价太低没卖 ，如今340万竟也没人肯签约 。卖双
但其实 ，弈加张望的北京房子并不算差，甚至可以算得上是手房好流通的商品房 。他的调查经历，正是挂牌当下北京二手房市场冷淡的写照。
6月 、量逼7月，近万剧北京二手房市场的成交进一步走低 ，出现了不同程度的降价 。
21世纪经济报道记者调研发现 ，在最新的这一轮行情里 ，尤其是老破小户型降价比较多 ，次新房降价幅度略低 。以400万总价为例 ，降价幅度从20万到40万不等，部分难出手的顶层老破小 ，要是业主着急置换 ，降价幅度会更大。
哪怕是核心区域学区房也受到降价影响 ，老破小学区房与最高点时的价钱相比 ，降价幅度甚至达到数百万级别 ，次新学区房降价幅度能好一点儿 ，但也有下调 。
去年11月 ，北京二手房挂牌量突破10万套的消息曾掀动市场情绪 ，而21世纪经济报道记者了解到 ，目前 ，北京二手房的实际挂牌量 ，已经逼近15万套 。
“在售房源多，买房人的选择多 ，根本不着急 。”一位资深房产中介表示 ，现在市场观望情绪非常浓厚，买房的人群普遍都在挑拣 ，试图寻找更高的性价比 。
对于卖方来说 ，降价多少，则取决于出售的急迫程度 。多位中介人士告诉21世纪经济报道 ，要想卖得快 ，要么房子真是特别优质 ，要么降价实在狠。
不过，仍要理性看待北京二手房市场 。拉长时间来看 ，北京楼市的买方需求仍在 ，受困于连环单的卖方也在逐步出清 ，房产经纪人们普遍判断 ，接下来的北京二手房市场或将趋于稳定 ，“是入手的好时机，可以仔细挑挑看 。”
量价齐跌
今年3月，趁着北京楼市“小阳春” ，张望把他的一居室以400万的挂牌价登记了出来 ，同步在寻找置换房源。
他所在的小区建成于2004年之后 ，在邻近扎堆的上世纪80年代老破小里，算是楼龄比较新的，小区年轻人多 ，房源流动速度向来可观。
原以为很快就能以心仪价钱卖掉房子的张望，却从未拿到自己的预期价钱 。
挂牌之后 ，有买家报价380万元 ，他拒绝了；一段时间之后 ，看房的客户越来越少 ，张望把挂牌价调低到了380万 ，买家报价却多为360万，他再次拒绝了这个价位；再后来 ，张望不得不把挂牌价调整到了365万 ，并且叮嘱中介要告诉买方这个价钱“已经非常诚心了” 。但到目前为止 ，这套房子的挂牌价已经降到了343万，张望的心理预期大幅度回落到了340万，依然没能顺利成交 。
“来谈价的买方出价越来越低，所有人都想着往低了砍价。”张望的经纪人说 ，主要缘故在于北京的二手房成交量低 ，挂牌量大 ，客户对未来不看涨 ，就都不着急买 。
这就意味着 ，类似于张望这样的连环单业主会比较被动 ，仅仅能以降价来换得成交 ，而且也不必定能成功。
从挂牌至今 ，张望经过了北京二手房市场最新一轮的波峰与低谷 。
今年年初 ，前期积压的买房需求集中释放 ，包括北京在内的多数城市都迎来了“小阳春” 。
北京住建委官网数据显示 ，今年2月 ，北京二手房网签量突增至15316套 ，环比上涨了84% ，3月进一步增长至22192套 ，市场气氛随之火热 。
21世纪经济报道记者在此前的采访中得知，彼时成交周期明显缩短，成交价也有所上浮 ，“买房人发现 ，出手不够果断的话 ，看中的房子很快就会被别人买走 。”
4月 ，随着后续需求动力不足 ，且业主受“小阳春”影响调高挂牌价 ，北京二手房成交量明显下滑 ，网签量为13928套 ，环比下降近4成 。5月、6月 ，数据进一步下行 ，分别为12982套 、10683套 。
据多位房产中介透露 ，7月份 ，北京二手房成交量仍在低位徘徊 ，成交价也有进一步松动 。
以北京东五环外一个流速较快的商品房小区为例，该小区户型多为两居室 ，挂牌价从550万-600万不等 ，3月份至今 ，成交价有降20万的 ，也有降40万的 。
老旧小区的二手房降价幅度更高 ，约为6%-10% 。要是房子恰好是顶层 ，或者临街 ，业主又着急出售 ，也不乏降价12%及以上的案例 。
即便是核心区域的学区房，价钱也在调降 。赵青今年5月份在东城区二环内购置的一套学区房 ，如今也降价了20万元，约占总价的2% 。
麦田房产分析师表示 ，近期市场成交减少，成交房源价钱和前几个月相比有所下降 ，市场上愿意做出价钱让步的业主比例以及让价力度均有所增大 。根据麦田房产数据统计，6月份二手房议价空间和上月相比扩大0.67个百分点 。
另一方面 ，北京二手房挂牌量逐月走高 ，挂牌量处于历史高位 ，但市场供应很不均衡。
麦田房产方面数据显示 ，目前北京二手房交易中 ，置换需求占比逐渐走高 ，人们对于高品质次新房源的需求越来越大 。但在目前北京挂牌房源中 ，每两套在售房源就有一套是房龄超过20年的老房子 ，且从去年年底开头 ，房龄10年以内的次新房源占比减少明显 。
双方博弈
二手房买卖双方的心理拉锯 ，已经到了一个新的巅峰 。
刘旸作为首次置业人群，感知到北京二手房的降价潮后 ，从6月下旬开头看房 ，在看房的过程中 ，她发现谈价空间愈加宽松 。
一开头 ，刘旸的目标聚焦在老旧小区的小两居户型 ，成果看房过程中 ，她发现“老破小”的成交价 ，动辄比报价低了几十万 。和经纪人详聊过后 ，刘旸得出了“老破小不扛跌”的结论 ，开头转战次新房。
次新房的谈价空间没有那么富余 ，但刘旸瞄准了急售的业主们 ，也谈了几次价钱 ，出价比业主们的心理底价还要低，她说“反正也不急，万一谈成了呢 。”
市场上这样的买家不在少数 。一位经纪人告诉21世纪经济报道记者 ，业主越是着急卖房 ，来谈价的买家越是希望以更低的价钱签约 。“我现在都劝置换的业主 ，尽量先把自己的房子卖出去 ，再去看下一套，要留出来足够的销售周期 ，不然很可能新买的房子要交钱了，自己的还没卖出去 。”他说 。
但同时 ，也有一批不肯降价的业主 ，在坚守心理预期价钱 。
王帆有一套老旧小区的小两居在挂牌售卖中 。3月份，同单元同户型的房子以450万的价钱售出以后 ，王帆就把自己的房子以460万的价钱挂了出来 ，她的心理预期是450万元 ，至今也没能成交 。
“目前业主心态出现分化 ，一方面 ，着急卖房的业主想要通过价钱让步换取快速成交 ，另一方面 ，不着急卖房的业主心理预期仍然没有明显下降。”麦田房产分析师表示 ，“小阳春”时期 ，部分业主抬高了预期 ，涨上去的价钱往往很难往下调整 。
该分析师认为，目前买卖双方的价钱博弈在继续，随着时间的推移 ，市场上累积的调价房源会逐渐增多 ，而高性价比优质房源增多后 ，会推动观望客户入市 。他补充说 ，北京市场正处于阶段性需求回调的时期 ，三季度对购房者来说是一个不错的窗口期 。
与刘旸同期看房的刚需人群 ，已经有人打算认真签约了，他们的观点在于 ，因而连环单而急售的业主正在减少，要是不把握这一波周期，后面可能碰不到这么合适的价钱了 。
刘旸最近依然不打算签约，她说 ，虽然北京的二手房价钱已经下来了 ，但她最大的担忧在于，要是背上了房贷 ，后面丢了工作该怎样办 ？对于是不是要成为“有贷一族” ，她还在犹豫 。
此外 ，北京二手房市场对于调控松绑的预期也开头凸显 。多位中介提到，不少买家希冀北京降低二套住宅首付比例、放宽“普宅”与“非普宅”的认定标准 ，以获得更优的置业条件 。
（文中张望 、赵青、刘旸 、王帆均为化名 。）